Category: Pajak Properti

Tanah dan Bangunan merupakan barang komoditi atau merupakan barang ekonomi yang berpengaruh sangat kuat terhadap kehidupan bangsa. Negara sebagai organisasi yang mengatur dan memerintah rakyat serta kehidupan bernegara demi mencapai kemakmuran dan kesejahteraan rakyatnya berkewajiban untuk mengatur tata hidup dan pendayagunaan tanah baik sebagai barang ekonomi maupun tempat tinggal/papan berumah tangga. Membeli properti baik secara perorangan maupun melalui developer / pengembang properti, ada pajak-pajak yang dikenakan dari pemerintah kepada anda. Biasanya pajak telah dimasukkan ke dalam harga jual jika anda membeli properti melalui developer / pengembang properti. Besarnya pajak sangat tergantung jenis, nilai, luas dan lokasi properti.

PBB Perdesaan dan Perkotaan (PBB P2) dikenakan terhadap objek pajak berupa tanah dan bangunan yang didasarkan pada azas kenikmatan  dan manfaat dan dibayar setiap tahun. PBB P2 pengenaannya didasarkan pada Undang-undang No. 28 tahun 2009 Tentang tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).  Landasan Filosofi PBB P2 adalah sebagai berikut:

1. Bahwa pajak merupakan sumber penerimaan negara yang penting bagi pelaksanaan dan peningkatan pembangunan nasional untuk meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat, oleh sebab itu perlu peningkatan peran serta masyarakat,
2. Bahwa bumi dan bangunan memberikan keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang/badan yang mempunyai suatu hak atasnya atau memperoleh manfaat darinya, oleh sebab itu wajar apabila kepada mereka diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada negara melalui pajak.

Dasar pengenaan PBB P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual-beli  yang terjadi secara wajar, dan bilamana tak terdapat transaksi jual-beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. NJOP meliputi nilai jual permukaan bumi ( tanah, perairan pedalaman  serta laut wilayah Indonesia) beserta kekayaan  alam yang berada di atas maupun di bawahnya, dan / atau bangunan yang melekat di atasnnya. Ketika kita berbicara mengenai NJOP maka tentunya tidak terlepas dari konsep mengenai penilaian.

Pengetahuan penilaian tergolong dalam pengetahuan yang masih baru, bahkan perkembangannya dapat dikatakan merupakan ilmu yang sedang banyak dibutuhkan masyarakat diawal abad ke 20. Penilaian dan profesi penilai baru dirasakan manfaat dan keperluannya dalam dunia bisnis maupun pemerintahan  pada awal-awal abad belakangan ini, sehingga merupakan sesuatu yang sangat menentukan dalam perniagaan yang ada sangkutannya dengan property.

            Sesungguhnya di Indonesia telah mulai menggunakan ilmu penilaian sejak zaman penjajahan Belanda , yang penggunaan dan pemanfaatannya telah tersebar diberbagai bidang bisnis dan Pemerintahan Penjajahan Belanda pada masa itu. Khususnya dibidang perpajakan dan bisnis hadirnya ilmu penilaian sangat kental kita rasakan, misalnya pada masa pelaksanaan Pajak Bumi atau Pajak Hasil Bumi atau Pajak Tanah, Asuransi dan Perbankan. Sedangkan dalam hukum perdata, dagang serta waris penggunaan ilmu ini masih terasa hadir dengan istilah bila diperlukan. Hal ini ditandai dengan belum maraknya penggunaan nilai atas harta baik untuk harta tetap maupun harta bergerak yang dalam peralihan penguasaannya masih belum lazim untuk dinilai terlebih dulu.

Profesi atau keahlian penilaian belum nyata dan berdiri tegak dalam jajaran ilmu pengetahuan tetapi masih dikatagorikan sebagai art atau seni yang dalam penerapan dan penggunaannya adalah seni anggapan atau estimasi / perkiraan  atas suatu nilai harta. Sungguh sangat disayangkan bahwa ilmu ini kemudian tidak diterus-kembangkan pada masa itu karena dianggap tidak terlalu penting dan hanya merupakan pelengkap saja khususnya di Indonesia. Namun kemudian setelah tahun 1970-an baru ilmu penilaian dicoba untuk dipelajari kembali dengan antusias bahkan ditingkatkan secara ilmu, karena sangat dirasakan kebutuhannya bahkan dikembangkan sedemikian rupa sesuai dengan perkembangan zaman baik dalam penyelenggaraan pemerintahan maupun perniagaan.

            Di Luar Negeri ilmu penilaian atau appraisal/valuation study telah menjadi suatu cabang ilmu tersendiri yang terpisah dari disiplin ilmu yang lain. Keahlian menilai atas harta telah disadari merupakan suatu profesi atau suatu ilmu yang dipelajari dalam suatu jurusan ilmu yang diajarkan di fakultas atau universitas dengan kurikulum tersendiri. Kita lihat di Inggris atau Eropa, Amerika , Australia/ New Zealand, bahkan di Asia seperti Taiwan, Jepang, Korea dan Malaysia telah ada Fakultas jurusan penilaiannya dalam bidang studi yang dikembangkan di Universitas-universitas di Negara-negara tesebut.

            Di Indonesia perkembangan ilmu penilaian ini mulai berkembang ditandai dengan mulai maraknya perusahaan-perusahaan Penilai , dan lebih dikukuhkan lagi sekitar tahun 1976 untuk pertama kali didirikan suatu organisasi penilai yang disebut Asosiasi Penilai Indonesia atau disingkat dengan API. Kemudian setelah itu didirikan pula sebuah organisasi yang lebih menjurus pada pengukuhan diri yaitu Gabungan Profesi Penilai Indonesia atau disingkat  GAPINDO pada tahun 1979, yang kemudian pada tahun 1980 organisasi –organisasi tersebut meleburkan diri dalam suatu wadah yang disebut Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia (GAPPI) yaitu merupakan gabungan perusahaan-perusahaan dan profesi penilai di Indonesia. Disamping itu juga ada organisasi perorangan yang dibentuk dalam suatu wadah atau wahana berserikat dibidang profesi yaitu Masyarakat Profesi Penilai Indonesia atau disingkat MAPPI  yang juga berdiri tahun 1980. Hingga saat ini baru kita rasakan perkembangan kiprah profesi penilai ini di Indonesia dengan berkembang pesat yang pada tahun 1985 hingga  era tahun 1990-an mulai menyelenggarakan pendidikan-pendidikan Penilai jangka pendek berupa penataran-penataran, kursus-kursus dan seminar. Kemudian era tahun 1990-an hingga sekarang ( 1998) telah mulai menyelenggarakan program diploma penilai, bahkan Pendidikan Strata I maupun Strata II seiring dengan dikirimkannya putra-putri muda Indonesia ke Luar Negeri.

            Kemudian dari pada itu dengan terbentuknya pasar modal di Indonesia yang mendapat sambutan  baik dari kalangan dunia swasta dan perusahaan-perusahaan  besar untuk menjual sahamnya kepada masyarakat umum, maka Pemerintah menetapkan dengan persyaratan yang harus dipenuhi bila akan menjadi public company , perusahaan tadi harus melakukan penilaian kembali kekayaan perusahaannya melalui perusahaan penilai yang ditunjuk pemerintah.

Lahirnya Undang-undang Pajak Bumi dan Bangunan tahun 1985 Melalui UU No.12 tahun 1985 dan yang telah dirubah dengan UU No.12 tahun 1994 , juga merupakan pemicu kebangkitan profesi penilai dan pengembangan ilmu penilaian sehingga menjadi lebih bergairah dan berkembang seperti sekarang ini. Kemudian sangat terasa perkembangan kiprah profesi penilai di Indonesia dengan dilahirkannya Surat Keputusan Menteri Keuangan No.57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai, yang dalam ketentuannya memberikan penjelasan mengatur tentang apa dan bagaimana profesi Penilai dan pelayanan jasa penilai dilaksanakan di bumi Indonesia.

Definisi Nilai, harga dan Biaya.

Orang pada umumnya atau awam sering tidak dapat membedakan pengertian atau definisi atau perbedaan antara nilai dan harga, bahkan sering orang menganggap bahwa harga adalah nilai dan nilai adalah harga. Pengertian semacam ini telah meluas terdapat dikalangan awam atau masyarakat bahkan para pejabat pemerintahan atau para peniaga.

Sering juga terlempar suatu pertanyaan, apakah semua benda atau barang itu mempunyai nilai ?  Dalam ilmu penilaian kita semua tahu bahwa tidak semua benda atau  barang mempunyai nilai yang sama meskipun barangnya sama berada pada waktu tertentu disuatu tempat / ruang tertentu, untuk orang atau badan tertentu. Perlu dicatat bahwa sesuatu benda / properti baru mempunyai nilai, apabila memiliki beberapa ciri-ciri yang sangat menentukan ,yaitu :

1. Kegunaan ( utility), suatu kemampuan untuk membangkitkan keinginan untuk  memiliki properti dimaksud karena diharapkan dapat memberikan keuntungan / bermanfaat.
2. Kelangkaan (scarcity), jumlah atau persediaan yang terbatas.
3. Permintaan (demand), adanya kebutuhan akan sesuatu benda / harta / properti.
4. Dapat dialihkan (transferbility), hak penguasaannya dapat dipindah tangankan kepada Subjek lain.
5. Dapat dinyatakan dalam bentuk sejumlah uang atau dibandingkan dengan barang berharga lainnya yang sepadan .        

Dalam pengertian di atas terdapat istilah  memiliki, yang dalam arti sehari-hari biasanya adalah hak penguasaan atas suatu benda / barang, namun dalam hal ini pengertiannya adalah tidak semata-mata selalu berarti pemilikan atau penguasaan secara phisik, tetapi dapat juga berarti pemilikan hak atas benda yang tak berujud dan objeknya dikelola oleh orang  / badan lain.

Pengertian manfaat atau daya guna adalah orang atau badan yang menguasai atau mengelola akan mendapat keuntungan atau pertambahan nilai ekonomis atau pulangan (return) atau hasil dari harta tersebut. Kemudian pengertian dapat dipindahtangankan , artinya bahwa sesuatu benda yang untuk sementara berada dalam penguasaan hak seseorang , dan kemudian pada suatu saat ada fihak lain atau orang lain yang mempunyai minat atau keinginan untuk memiliki / menguasai benda tersebut , maka apabila ada kesepakatan tertentu atau antara keduabelah pihak setuju , maka benda / barang tadi dapat dialihkan hak penguasaannya.

Disamping itu pengertian dalam jumlah terbatas , artinya bahwa untuk memperoleh  atau memliki benda / barang tersebut harus ada pengorbanan atau imbalan tertentu atau pengganti dalam sejumlah uang / harga dan daya tertentu.

Nilai mempunyai beberapa definisi dan pengertian yang tergantung pada tujuan dan penggunaan nilai, dan harus selalu dibedakan terhadap biaya (cost), dan harga (price). Secara umum nilai dapat diartikan sebagai suatu perkiraan  atau penghargaan terhadap sesuatu barang / benda atau objek. Dalam penilaian terhadap suatu harta tetap atau property, nilai selalu dinyatakan dalam satuan uang atau monotary unit, yang  dapat dihitung dengan sejumlah uang yang ditetapkan dalam sebuah harga  atau dihargai (worth) sama dengan harta tetap atau barang yang dimiliki oleh seseorang yang dinilai tersebut, dengan harapan dapat memberikan keuntungan dalam jumlah tertentu.

Harga adalah : Sejumlah uang yang disepakati atau terjadi karena suatu transaksi atau pertukaran dengansuatu barang yang terjadi di pasar antara penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan yang layak mengenai fakta yang relevan dan tidak dibawah pengaruh ( tidak ada hubungan khusus) , tekanan atau paksaan, dan terjadi secara wajar. Berdasarkan pengertian di atas kita melihat bahwa harga adalah kesepakatan, persetujuan atas kerelaan dalam penyerahan barang dan digantikan dengan menerima sejumlah uang tanpa paksaan atau tekanan.

Biaya adalah : Sejumlah uang yang dikeluarkan dalam pembuatan atau pembangunan suatu  property atau harta tetap.

Dalam suatu penilaian seorang penilai akan mencari berapa sebenarnya nilai dari harta tetap tersebut, yang dalam beberapa hal sifat-sifat membatasi pengertian dasar nilai adalah adanya perbedaan penafsiran dalam jumlah nilai uang untuk suatu harta tetap yang sama.  Nilai bukanlah karakter dari suatu property , namun lebih banyak ditentukan oleh kehendak manusia dan bersifat subjektif sesuai dengan ruang dan waktu sebagaimana kehendak manusia itu sendiri. Untuk mengetahui perbedaan antara nilai , harga dan / atau biaya, baiklah kami sajikan contoh sebagai berikut:

• Seorang karyawan dahulu berdiam dalam rumah pribadi dan bekerja di kota Semarang sebagai karyawan. Kemudian ia dipindahkan ke kota Jakarta dalam jabatan yang sederajat. Karena terpaksa atau dipaksa oleh perusahaan dan dengan pertimbangan bahwa dikota Semarang telah tidak ada lagi keluarga atau sanak familinya, rumah yang selama ini didiami dan dinikmati dijual dengan harga rata-rata tanpa dapat meningkatkan harga untuk memperoleh keuntungan yang lebih besar, karena paksaan keadaan  dan waktu yang mendesak harga jelas tidak dapat lebih tinggi dari harga rata-rata bahkan cenderung lebih murah. Maka bila diamati bagi karyawan tersebut nilai rumah yang dijual tadi mempunyai nilai yang lebih tinggi dari harga transaksi apabila ia masih bertugas di kota Semarang.

• Dua bangunan toko dibangun bersamaan dengan bentuk , arkitektur dan kelengkapan dan komponen yang sama, namun lokasi yang berbeda yaitu yang satu berada ditengah kota dan yang satunya lagi dibangun dipinggir kota. Meskipun kedua bangunan tadi menghabiskan biaya yang sama, atau harga per-unit / satuan bangunan dalam jumlah rupiah yang dikeluarkan juga sama, tetapi nilai bangunan tersebut lebih tinggi / besar yang berada ditengah kota karena mempunyai kelebihan ekonomis yang lebih besar bila dibandingkan dengan harta tetap yang dibangun diluar kota tersebut.

Dari contoh tersebut di atas dapatlah kita simpulkan harga itu adalah nilai , tetapi nilai belum tentu harga , dan apabila dirumuskan  adalah : Harga  =  ( Biaya + / – Kepentingan ) dan Pasar. Ada beberapa faktor yang sangat mempengaruhi Nilai, antara lain adalah :

1. Faktor Politik. Yang termasuk dalam kelompok ini adalah kejadian atau peristiwa politik yang berpengaruh langsung atau tak langsung dan mengakibatkan  perubahan pada nilai. Satu hal yang tercakup di dalam masalah ini adalah kebijaksanaan pemerintah atau policy yang diterapkan dan dituangkan dalam perumusan keputusan Pemerintah / Pemerintah Daerah , misalnya peruntukan / zoning untuk wilayah tertentu yang hanya boleh dibangun untuk bisnis area, Daerah sabuk hijau, perumahan , perkantoran dan lain-lain.
2. Faktor Ekonomi. Perubahan atau keadaan yang diakibatkan oleh adanya pertambahan atau pengurangan income perkapita, bunga bank / deposito, naik atau turunnya harga bahan pokok produksi atau minyak , naik / turunnya nilai tukar uang , yang terjadi di Masyarakat.
3. Faktor sosial. Perubahan sosial yang terjadi dalam Masyarakat karena Pola hidup yang berubah, Pertumbuhan penduduk, Migrasi dan atau trgansmigrasi, Pendidikan dan pengetahuan masyarakat dan lain-lain.
4. Faktor Alam. Perubahan lingkungan atau alam karena bencana alam , erosi atau mungkin juga suatu wilayah yang dulu subur karena terlalu dieksploitasi dan sekarang menjadi tandus bahkan mungkin menjadi hancur.

Jenis dan Tujuan nilai.

Ada beberapa jenis nilai dan juga dipergunakan untuk tujuan-tujuan yang berbeda, misalnya seperti berikut :

1. Nilai Modal (Capital Value), adalah niali yang ditetapkan untuk mendapatkan hak milik dari suatu properti.
2. Nilai Pasar Wajar (Fair Market Value), Nilai yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar di Pasar.
3. Nilai Sewa (Rental Value), Nilai yang ditetapkan untuk mendapatkan hak  menggunakan harta dalam jangka waktu tertentu dan lokasi / tempat tertentu.
4. Nilai Penjualan (Sale Value), Nilai yang ditetapkan oleh penjual dalam menawarkan harga properti.
5. Nilai Potensi (Potential Value), adalah nilai yang didasarkan pada potensi Pendapatan sebagai pulangan yang dimiliki oleh properti tersebut  pada masa yang akan datang.
6. Nilai Sisa (Scrab Value), nilai rongsokan atau nilai barang dihitung diluar fungsi properti tersebut, misalnya mesin yang telah tidak berfungsi / rusak total dinilai sebagai besi tua.
7. Disamping itu masih ada lagi Nilai Pajak, Nilai Buku, Nilai Jual Objek Pajak , Nilai asuransi dan lain-lain.

Sedangkan nilai dipergunakan untuk tujuan atau maksud sebagai berikut :

1. Transfer kepemilikan.
2. Keuangan dan Perkreditan / perbankan.
3. Gantirugi dan kompensasi.
4. Perpajakan .
5. Konsultasi dan investasi.

Prinsip-prinsip Penilaian.

Penilaian merupakan proses kegiatan baik secara perseorangan maupun bersama-sama antara dua orang atau lebih dengan Penguasa / Pemilik  harta disamping ilmu pengetahuan penilaian, maksud / tujuan dan pengetahuan yang luas tentang objek yang dinilai. Untuk itu penilai perlu mengetahui Prinsip-prinsip Dasar Penilaian sebagai pedoman agar hasil yanh dicapai optimal. Ada beberapa Prinsip Penilaian , antara lain adalah sebagai berikut :

1. Prinsip Tertinggi dan Penggunaan terbaik (Principle of Highest and Best Used). Penggunaan tertinggi dan terbaik atas manfaat objek yang dinilai merupakan perhatian yang utama  pada properti dan dipergunakan secara optimal.
2. Prinsip Subtitusi/ Penggantian (Priciple of Substitution) .Nilai suatu barang atu properti tidak akan dapat melampaui nilai properti pengganti yang diterima bila properti tersebut tersedia. Prinsip ini menganggap bahwa seseorang hanya bersedia membayar sejumlah uang untuk sebuah properti dengan nilai tidak lebih dari nilai properti pengganti.
3. Prinsip  Kesesuaian  (Principle of Comformity). Kesesuaian beberapa faktor yang mempengaruhi nilai properti sangat menentukan dalam proses penilaian. Misalnya sebuah rumah mewah yang dibangun di lokasi / wilayah kumuh atau dekat pembuangan limbah akan mengakibatkan nilainya menjadi turun atau lebih rendah bila dibangun di daerah yang  representatif / lebih baik ( sesuai dengan semestinya ).
4. Prinsip antisipasi (Principle of Anticipation). Yaitu prinsip keuntungan yang diharapkan dari properti, disini nilai adalah harapan akan keuntungan dimasa yang akan datang atas penggunaan dan manfaatnya.
5. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Suply and Demand). Nilai suatu properti ditentukan oleh adanya interaksi antara dua unsur kekuatan  yaitu persediaan dan permintaan yang terjadi di Pasar bebas pada saat penilaian dilaksanakan.
6. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance). Prinsip kseimbangan ini  menilai harta dengan berdasarkan asumsi bahwa nilai akan maximum bila faktor-faktor produksi harta tersebut dalam keadaan seimbang.
7. Prinsip Perubahan (Principle of Change). Nilai suatu harta cepat atau lambat akan selalu berubah sesuai dengan hukum alam .
8. Prinsip Persaingan (Principle of Competition). Dalam dunia yang penuh persaingan Nilai properti cenderung menyesuaikan diri dengan sifat persaingan properti di Pasar. Misalnya keuntungan yang berlebihan akan mendorong peningkatan persaingan  yang pada gilirannya akan meningkatkan penawaran dan akibatnya harga akan turun karena permintaan tetap.
9. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing  Returns atau  Law of Diminising Returns). Prinsip penambahan dan pengurangan ini berasumsi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan / return / pulangan.
10. Prinsip Penggunaan yang Tetap (Principle of  Consistens Use) . Properti seharusnya dinilai berdasarkan penggunaan yang tetap / tidak berubah sesuai dengan penggunaan atau fungsinya.

Metoda atau Pendekatan Nilai.

Harta atau aset bagi Orang, Badan / Perusahaan, maupun Pemerintah merupakan  suatu masalah yang multikompleks, karena keterkaitannya dengan perkembangan-perkembangan ekonomi, sosial, lingkungan , tehnik, kebijaksanaan dan hukum. Dari hal-hal tersebut maka konsep-konsep penilaian telah digariskan dengan dasar-dasar sebagai berikut :

1. Identifikasi masalah, dilaksanakan dengan melakukan kegiatan-kegiatan pendataan, penyelidikan dan penalaran;
2. Kemampuan peramalan / estimasi atas pulangan, dan nilai ;
3. Estimasi biaya :
   1. Produksi Harta dalam keadaan baru, yang biasa merupakan  penghitungan atau  estimasi  atas  produksi harta dengan  cara merakit unsur-unsur, pabrikasi, konstruksi, dan atau pertumbuhan zat hidup.
   2. Penggantian  harta / properti  yang  ada  dengan  cara membeli atau memproduksi harta yang setara.
   3. Reproduksi harta yang ada dengan cara membeli atau memproduksi harta yang identik.
4. Penentuan harapan dan keuntungan atau ciri-ciri non moneter yang membantu nilai, memberikan pertimbangan tentang umur, sisa umur manfaat, kondisi, mutu, atau keaslian fisik harta, jumlah  sumber alam, kependudukan, pasar, dan lain-lain yang terkait.

Dalam penilaian pengertian data adalah sesuatu yang dianggap benar. Apabila data tersebut dikaitkan dengan peneilaian maka data property adalah merupakan bahan mentah yang dapat dipakai sebagai bahan yang akan diolah atau dianalisis sehingga menghasilkan informasi. Informasi inilah yang nantinya akan dapat memberikan gambaran atau pandangan sebagai pembanding atas property yang lain. Data ini dapat berupa sesuatu yang berkaitan dengan tanah ataupun bangunan, berupa bentuk objek, ukuran, harkat, letak / lokasi, kondisi, bahkan harga jual atau nilai dan lain-lain sebagainya. Data digunakan untuk :

1. Dasar untuk menentukan Nilai Pasar. Nilai Properti yang akan ditentukan agar dapat sesuai dengan nilai pasar  maka perlu nilai data pasar property yang sejenis. Supaya akurat maka data nilai dikumpulkan sebanyak mungkin termasuk nilai sewa, nilai pasar servis charge.
2. Dasar perhitungan bermacam-macam metoda penilaian . Antara lain adalah tingkat hunian, tingkat kekosongan, besarnya % biaya operasional, besarnya angka pemasaran, penjualan property, tingkat kapitalisasi  dll.
3. Dasar peramalan dimasa yang akan datang. Misalnya : Peramalan penjualan property, Peramalan nilai sewa, dan besarnya laba atau kerugian yang akan terjadi.

Dalam penilaian dan peramalan atas harta, ditujukan untuk mendapatkan estimasi pulangan / return atau hasil yang diharapkan dari harta yang dimiliki baik berujud maupun tak berujud.

Nilai adalah kesimpulan akhir dari proses penilaian yang diadakan dengan tujuan yang berbeda-beda dan dilakukan oleh orang yang berbeda pula. Namun harus disadari bahwa pelaksanaannya harus dilakukan secara teknis sehingga merupakan penaksiran dan pendapat yang sehat atau wajar, berdasarkan fakta yang objektif , dan keyakinan dalam waktu dan relevansi yang otentik. Berbicara tentang tehnik penilaian maka meskipun banyak teori penilaian biasanya  yang lazim dilakukan ada tiga pendekatan atau metode penilaian yang terkenal sebagai berikut:

1. Pendekatan Data Pasar (The Market Estimate atau Market Data Approach) ;
2. Pendekatan Biaya (The Physical Estimate, atau Cost Approach, Summation Approach);
3. Pendekatan Pendapatan (The Economic Estimate, Economic Approach atau Income Approach ).

Pendekatan-pendekatan tersebut dapat dipergunakan secara bersama-sama, tetapi juga dapat dipergunakan hanya satu atau dua pendekatan saja tergantung kepada data dan kondisi serta harta yang akan dinilai dan juga tujuannya. Namun demikian biasanya yang sering dipergunakan adalah tiga pendekatan tersebut.

Pendekatan Data Pasar (The Market Estimate / Market Data Approach ) .

Metoda / pendekatan data pasar adalah suatu metoda untuk memperkirakan nilai pasar dari suatu properti berdasarkan harga jual properti lain yang serupa yang telah diketahui nilai jualnya dengan cara membandingkan properti tersebut. Metoda seperti ini sesungguhnya telah pernah dipergunakan di Indonesia sejak zaman penjajahan Belanda dulu, saat menilai atau mengklasir (memberikan kelas atas sawah atau tanah dengan cara membanding-bandingkan ) hasil umum sawah percobaan yang dikaitkan dengan perbandingan harga / nilai atas suatu harta berupa sawah atau tanah darat/kering atau pekarangan dengan suatu harta yang lain yang telah diketahui nilai / harganya / hasilnya. Beberapa Prinsip pendekatan yang sering digunakan Metode Pendekatan Data Pasar adalah :

1. Prinsip penilaian yang menggunakan dasar pemikiran dengan pendekatan prinsip supply and demand , yaitu suatu prinsip yang mendasarkan penilaian harta ditentukan oleh keadaan pasar, yang selalu merupakan kesepakatan antara penjual dan pembeli yang masing-masing mempunyai pengetahuan yang berkelayakan.
2. Prinsip Keseimbangan yang merupakan kelanjutan dari prinsip supply and demand, bahwa permintaan dan penawaran akan selalu saling mengimbangi, isi mengisi dan bergerak / bergeser menuju keseimbangan antara permintaan dan penawaran.
3. Prinsip Substitution, yang mengatakan bahwa harta nialinya selalu ditentukan  berdasarkan sejumlah uang yang dipergunakan untuk memperoleh harta pengganti yang sebanding sebagaimana daya guna, harapan keuntungan, manfaat dan fungsi atas harta.

Property yang dinilai harus sebanding , maka Formula adalah sebagai berikut = Nilai indikasi Property =  Harga Jual Property + penyesuaian / adjusment. Pendekatan ini dalam penentuan PBB P2 digunakan untuk menentukan NJOP tanah.

Pendekatan Biaya   (Economic Estimate / Cost Approach)

Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan dengan teknik atau metode pendekatan memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan,  menghasilkan, atau membangun harta pada masa / waktu sekarang dalam keadaan baru dan dikurangi dengan keausan, penyusutan atau deprisiasi harta, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai tanah. Pendekatan biaya pada umumnya dapat dijelaskan dengan pengertian sebagai berikut :

1. Merupakan taksiran atau interpretasi reproduksi harta dalam keadaan  baru  atau  ada  pula yang   mengatakan  nilai ganti yang merupakan biaya pengganti dari bangunan dan sarana  pelengkapnya.
2. Perkiraan penyusutan , keausan dari harta selama dipergunakan / dipakai / didayagunakan sampai dengan saat dinilai.
3. Kemudian ditambah dengan nilai tanah .

Sesungguhnya bila kita teliti lebih lanjut tentang pengertian-pengertian di atas maka ada sedikit perbedaan namun sangat menyentuh arti dari istilah nilai. Meskipun arti nilai reproduksi baru dan nilai ganti mempunyai maksud yang sama sebagai nilai baru berdasarkan harga produksi yang berlaku sekarang, namun nilai reproduksi baru adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk memperoleh sesuatu unit bangunan baru yang persis sama baik mengenai material, kualitas, bentuk, ukuran , design, konstruksi, maupun fungsi dan kapasitasnya berdasarkan harga yang berlaku saat ini.

            Sedangkan nilai ganti adalah jumlah uang yang dikeluarkan / dibayarkan untuk membangun atau memperoleh sesuatu unit baru seperti yang dikehendaki dengan fungsi dan kapasitas sama, meskipun bentuk, material / bahan, ukuran berbeda dari harta yang asli dan atau diperbaiki. Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima langkah dasar pelaksanaan , yaitu :

1. Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan pendekatan  Data Pasar.
2. Interpretasi / perkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas perbaikan atau pembangunan yang berlaku saat ini.
3. Penentuan perhitungan penyusutan / depresiasi yang terjadi selama umur bangunan.
4. Tentukan Nilai Indikasi bangunan dengan cara mengurangkan perkiraan nilai ganti / reproduksi baru dengan keausan / penyusutan bangunan .
5. Kemudian untuk mendapatkan Nilai Objek / harta yang dinilai didapat dengan menambahkan Nilai indikasi Bangunan dengan Nilai indikasi tanah .

            Metoda yang lazim dipergunakan untuk menetapkan nilai reproduksi baru / nilai ganti adalah Metode Kalkulasi Biaya (Cost Approach). Metode ini menghitung nilai property (T&B) dengan menganggap Tanah sebagai tanah kosong, nilai tanah dihitung dengan menggunakan Metode perbandingan data pasar. Nilai Bangunan dihitung dengan menggunakan metode kalkulasi biaya . Nilai pasar bangunan diperoleh dengan mengasumsikan biaya pembangunan/penggantian baru kemudian dikurangi dengan penyusutan pada saat penilaian. Rumus : Nilai Properti = Nilai Tanah + (Nilai Bangunan Baru – Penyusutan).

Menghitung biaya Kalkulasi ada dua cara :

1. Biaya Langsung Yaitu Biaya yang langsung berhubungan dengan bangunan seperti biaya upah buruh dan biaya material komponen bangunan yang berhubungan dengan bangunan, biaya overhead kontraktor, keuntungan kontraktor, biaya professional lainnya yang terkait untuk pembangunan seperti arkitek, konstruktor, surveyor, dan lainnya.
2. Biaya Tidak Langsung yaitu Biaya atau uang yang tidak terkait langsung dengan fisik konstruksi, tetapi diperlukan dalam biaya pembangunan property. Biaya tidak langsung termasuk bunga selama masa konstruksi,pajak, biaya ahli hukum  terkait, akuntan, Penilai dan lain-lainnya yang diperlukan. Semua biaya ini harus diperhitungkan tergantung jenis bangunannya.

Untuk menghitung Biaya penggantian baru pada metode Kalkulasi Biaya ada empat macam metode yang dikenal, Yaitu :

a)        Metoda Penelitian Jumlah Atau Metode Survey Kuantitas/Quantity Survey Method. Metoda ini menggunakan taksiran terperinci atas harga semua komponen material yang persis sama dengan yang dipakai sebagai bahan untuk membangun harta tersebut oleh produse / Pembina / Pembangun harta dan kemudian dijumlahkan . Menghitung dengan cara ini jarang digunakan oleh penilai karena memerlukan waktu yang relatif lebih banyak / panjang dan membutuhkan pengetahuan teknik yang khusus misalnya arkitetur atau sipil bangunan.

b)       Metoda Unit Terpasang / di Tempat atau Unit in Place Method. Metoda ini menggunakan biaya / jumlah harga atas bermacam material / bahan bangunan yang terpasang pada bangunan atau harta yang terdiri dari Fondasi , dinding, kerangka, kolom , atap, lantai dan lain-lain dan kemudian di jumlahkan.Unsur-unsur ini dihargai sebagai unit terpasang termasuk diantaranya adalah bahan dan tenaga kerja atau upah pengerjaan untuk mendirikan bangunan.

c)        Metoda Meter Persegi. Metoda ini didasarkan pada perhitungan biaya-biaya per unit yang diketahui atau ditetapkan yang berasal dari perbandingan harta yang ada dalam penentuan biaya per m2 setiap jenis pekerjaan bangunan , yang kemudian di adjust atau disesuaikan antara harta yang dinilai dengan harta pembanding bila ternyata terdapat perbedaan perbandingan. Misalnya untuk membuat fondasi gedung seperti contoh gedung pembanding itu diperlukan perhitungan per m2-nya dikeluarkan biaya berapa rupiah dan kemudian diperhitungkan seluruh fondasi berapa luasnya atau jumlah keseluruhan fondasi dari gedung. Metoda ini dapat juga disebut sebagai metoda meter kubik  dan biasanya merupakan koreksi / perbaikan atas metoda unit terpasang, dan disamping itu data atau informasi dapat dikumpulkan dari para kontraktor dan buku petunjuk biaya yang disusun oleh Instansi tertentu atau penjual bahan bangunan atau Perusahaan Pembangun/ Pengembang , misalnya seperti Departemen Pekerjaan Umum, Dinas Tata Bangunan dan Tata Kota, Pajak Bumi dan Bangunan , Perusahaan Real Estate , Perum Perumnas dan lain-lain. Metoda ini sering juga disebut sebagai  metoda perbandingan atau comparative method.

d)       Metode Indeks Biaya / Index Method . Metoda ini digunakan untuk menyesuaikan biaya pengganti baru bangunan pada saat ini dengan mendasarkan pada biaya pengganti baru bangunan pada saat baru dibangun. Biaya ini dapat naik atau turun tergantung pada besar kecilnya indekspada saat ini. Caranya dengan menghitung indeks biaya saat ini dengan indeks biaya masa lampau / indeks biaya saat dibangun  

Dari ke empat metoda tersebut di atas maka metoda survey kuatitas memberikan perhitungan  biaya yang paling teliti.

Disamping beberapa hal tersebut di atas dalam melaksanakan pendekatan biaya masih ada faktor Penyusutan / Keausan / Depresiasi sebagai akibat penggunaan, pemakaian dan pendayagunaan harta yang harus diperhitungkan, yaitu :

1. Penyusutan atau kemerosotan fisik (Physical Deterioration). Artinya adalah suatu kerugian , kehilangan nilai yang diakibatkan oleh kemerosotan , kerusakan, keretakan , kemunduran  badan / fisik harta baik yang nampak ataupun tidak nampak sehingga ujud , struktur, dan elemen yang ada menjadi menurun nilainya / harganya
2. Penyusutan atau keausan Fungsional (Functional Obsolesence). Suatu kerugian atau kehilangan yang melekat pada harta sebagai akibat dari tidak berfungsi atau rusaknya mekanisme alat atau perlengkapan atau tujuan bangunan, sehingga tidak dapat memenuhi tujuan , kenyamanan dan keselamatan pengguna harta tetap. Misalnya, lift / escalator rusak, Air condition tidak dingin atau rusak pada hal konstruksi bangunan di design tanpa ventilasi, pintu sering macet tidak dapat dibuka, cendela tidak dapat ditutup dengan benar engsel telah lepas / kayu mengembang , dan lain-lain.
3. Penyusutan Ekonomi (Economic Obsolesence). Suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh karena keuatan-kekuatan di luar harta kekayaan dan menyangkut faktor-faktor ekonomi / moneter atau lingkungan masyarakat.  Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan pemerintah / zoning, perubahan nilai mata uang sebagai akibat krisis moneter, dan lain-lain.

Dengan demikian maka dapatlah dikatakan bahwa penyusutan fisik dan fungsional adalah keausan yang disebabkan faktor internal, sedangkan penyusutan ekonomi adalah keausan yang disebabkan faktor eksternal, dan perlu diketahui bahwa macam dan luasnya penyusutan diperhitungkan / ditentukan dengan melalui pertimbangan pengamatan yang sangat hati-hati.

            Dari pebahasan di atas dapat disimpulkan bahwa untuk menilai bangunan memerlukan pengamatan yang lebih saksama, khususnya bila untuk menilai bangunan yang bertingkat banyak, konstruksi , fondasi dan hitungan setiap lapisan lantai, serta jenis penggunaan, interior / eksterior haruslah diperhitungkan.

Penerapan pendekatan biaya ini dapat disimpulkan terdiri dari beberapa langkah :

1. Menentukan Nilai Tanah dengan menggunakan pendekatan Data Pasar.
2. Menentukan biaya pembangunan baru (cost reproduction New ) harta / Objek.
3. Memperkirakan atau menghitung deprisiasi / penyusutan harta atau bangunan melalui salah satu metode yang telah diketahui.
4. Mengurangi biaya pembangunan baru ( cost reproduction New ) harta dengan penyusutan , sehingga dapat ditemukan Nilai Indikasi objek / harta.

Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

            Pendekatan Pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih diproses / dianalisis berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatan / penghasilan / pulangan dari jumlah modal tersebut. Jumlah modal disini disebut sebagai NILAI KAPITALISASI, yang pada hakekatnya adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan , dikurangi beban / biaya / bunga / gaji atau pengeluaran pertahun, dan dirupakan dalam % (prosetase) secara matematis sebagai nilai kapitalisasinya.

            Pada dasarnya prosedure penilaian yang ditempuh melalui metode pendekatan pendapatan adalah memproyeksikan pendapatan yang diperhitungkan dapat dihasilkan oleh suatu harta kekayaan dimasa mendatang kedalam saat ini. Metode ini dalam penerapannya memerlukan suatu kondisi seperti dibawah ini :

1. Kewajaran atas penghasilan / pendapatan sebagai taksiran dari antisipasi pendapatan       bersih.
2. Waktu atau saat yang menentukan tentang penghasilan bersih biasanya dipergunakan umur ekonomis ( Economic Life ) dari harta.
3. Tingkat Kapitalisasi yang dirupakan dengan %.
4. Konversi pendapatan terhadap Modal.

            Dasar Utama yang dianut dalam pendekatan ini adalah hubungan antara nilai harta tetap dengan pendapatan yang dihasilkan sebagai pulangan dari harta yang didayagunakan / dilola tersebut. Formula / rumus yang dapat dinyatakan adalah : Nilai = Pendapatan bersih (I) dibagi Angka Kapitalisasi (R).

Agar lebih mudah maka kami ingin menggambarkan sebagai berikut ini. Apabila seseorang melakukan investasi dengan mendepositokan uang pada salah satu Bank , maka orang tersebut akan menerima pendapatan setiap tahun berupa bunga. Berdasrkan pola pikir ini maka dibalik, yaitu bunga yang diterima setiap tahun / bulan tadi dianggap sebagai pendapatan bersih setiap tahun / bulan dari hasil modal / kapital / investasi yang ditanamkan dan % bunga yang ditetapkan oleh Bank tersebut dianggap sebagai angka kapitalisasi.

Langkah-langkah Pelaksanaan :

1. Menentukan antisipasi pendapatan kotor tahunan. Penilai setelah melakukan pengamatan tentang persiapan yang harus dilaksanakan, maka langkah awal mengumpulkan dan mencatat semua harga sewa atau hasil dan prosentase tarif penempatan (occupancy rate) dari harta yang dinilai untuk menghitung  penghasilan kotor yang diharapkan dapat dihasilkan. Pendapatan ini merupakan penghasilan secara keseluruhan dalam jangka waktu tertentu setahun atas harta. Pendapatan kotor sebuah Properti / Bangunan tak hanya penghasilan yang berupa sewa atau hasil gedung itu saja , tetapi juga merupakan penghasilan ikutan berupa sewa parkir, ruangan yang disewa untuk restoran, sewa kios, penyewaan photo-copy, rekreasi, sewa telepon dan lai-lain. Perlu diperhatikan bahwa pendapatan kotor ini pada masing-masing jenis properti mempunyai spesifikasi tersendiri misalnya untuk Mall/Shoppingcentre, Hotel, Perkantoran atau lapangan Golf, jumlah penghasilan / pendapatan serta macamnya sangatlah bervariasi/ berbeda.
2. Menaksir kemungkinan kerugian sewa tahunan karena kekosongan /kegagalan dan kemudian mengurangkannya dari pendapatan kotor sehingga di dapat penghasilan kotor efektif . Perhitungan ini merupakan konsekwensi logis dari suatu gedung persewaan baik berupa perhotelan , perkantoran, ruangan toko / mall, dalam waktu tertentu pasti ada masa sela tidak laku untuk disewakan, hotel tidak ada tamu dan lain-lain , kekosongan ( void ) ini juga diperhitungkan pula sebagai sewa yang tidak tertagih. Sebagai kebalikan dari tingkat kekosongan ini adalah faktor hunian ( Occupancy Rate ) yaitu seberapa banyak kamar / ruangan yang tersewakan atau laku / terisi.

Untuk menentukan tingkat kekosongan dan sewa yang tak terbayar, perlu diteliti dengan pertimbangan sebagai berikut :

1. Tingkat kekosongan atau sewa yang tak terbayar yang sesungguhnya perlu dihitung dengan data yang akurat baik masa kini maupun diwaktu yang telah lewat.
2. Dibandingkan kondisinya dengan properti sejenis yang disewakan / didayagunakan yang terletak dalam radius lokasi yang sama.
3. Peramalan / proyeksi atas estimasi situasi dan kondisi sosial, ekonomi, perkembangan penduduk, di masa mendatang.
4. Tingkat pendapatan dan ekonomi rata-rata masyarakat dan kaum pendatang dari wilayah sekitar.
5. Masa sewa yang menyangkut tentang lama dan kondisi sewa.
6. Menetapkan biaya / pengeluaran operasi pertahun dan mengurangkannya dari  pendapatan kotor efektif . Biaya operasi ini meliputi seluruh pengeluaran atas barang dan jasa  yang dipergunakan /dikonsumsi dalam kegiatan memperoleh atau dipergunakan untuk memelihara harta agar mendatangkan sewa. Sebagai contoh dari biaya operasional adalah :
   1. Biaya Variabel. Adalah biaya yang  besarnya bervariasi tergantung pada tingkat kegiatan operasi usaha. Misalnya gaji, bahan bakar kendaraan, listrik, air dll.
   2. Biaya Teta[. Biaya yang punya besaran tetap, tak tergantung pada tingkatan kegiatan operasi usaha, misalnya seperti Pajak Bumi dan Bangunan, premi asuransi dan lain-lain.
   3. Biaya Cadangan Penggantian. Biaya yang harus dikeluarkan untuk pemeliharaan atau penggantian dan perawatan gedung dan perlengkapannya karena umur ekonomis relatif singkat, misalnya karpet, air-condition, pemanas air dll.
   4. Memilih proses kapitalisasi atas investasi harta yaitu berupa prosentase pengembalian / return / pulangan setiap tahun yang ditanam dan diharapkan dapat menghasilkan .Dalam hal ini bila sudah diketahui / ditentukan besarnya % nilai kapitalisasi maka tinggal mengalikan dengan pendapatan bersih per tahun.

            Dari hal-hal tersebut di atas  maka sesungguhnya tatacara penilaian dengan mempergunakan pendekatan pendapatan / penghasilan ini dapat disimpulkan sebagai berikut  :

1. Proses penentuan Pendapatan / Pulangan / Penghasilan bersih;
2. Proses Kapitalisasi.